Nakon završetka letnje sezone tržište nekretnina u Budvi ulazi u mirniji period, ali promene koje se sada vide nisu samo sezonske. Veća ponuda, slabija potražnja i niže kirije menjaju odnos snaga između prodavaca, zakupaca i kupaca. Istovremeno, pojedine kategorije nekretnina i dalje su veoma tražene, posebno one namenjene dugoročnom stanovanju.
Posebno je zanimljivo to što se na tržištu pojavljuje više stanova i kuća koje nude strani vlasnici koji odlučuju da napuste Crnu Goru. Međutim, to ne znači da je kupcima lako da pronađu ono što im zaista treba. U Budvi i okolnim naseljima i dalje postoji izražen nedostatak kvalitetnih porodičnih kuća i parcela, dok je većina dostupnih objekata prilagođena turističkom izdavanju.
Strani vlasnici menjaju odnos ponude i potražnje
Promene su naročito vidljive među kupcima koji su prethodnih godina bili veoma aktivni na budvanskom tržištu. Prema procenama agenata, deo državljana Turske i Rusije sada prodaje nekretnine ili odlaže nove investicije zbog neizvesnosti oko budućeg viznog režima. Takva odluka direktno utiče na broj zainteresovanih kupaca, ali istovremeno povećava broj stanova i kuća koji se nude na prodaju.
Agent za nekretnine Tomislav Ranković navodi da se među turskim državljanima oseća posebno izražen oprez. Deo njih je već napustio Crnu Goru, dok drugi čekaju jasniju sliku o tome kako bi eventualne promene pravila boravka uticale na njihov svakodnevni život i poslovanje. Prema njegovim navodima, oko 15 odsto Turaka već je napustilo Crnu Goru, što se odrazilo i na budvansko tržište.
Takva promena ne mora odmah da znači veliki pad svih cena, ali menja pregovaračku poziciju. Kada se na tržištu pojavi više nekretnina, a broj zainteresovanih kupaca istovremeno stagnira, vlasnici imaju manje prostora da insistiraju na ranije očekivanim iznosima. Kupci zato mogu pažljivije da biraju i duže pregovaraju, posebno kada je reč o objektima koji nisu na najatraktivnijim lokacijama.
Tržište se tako postepeno udaljava od perioda izrazite potražnje, kada su nekretnine na budvanskoj rivijeri brzo pronalazile kupce. Ipak, to ne znači da su sve nekretnine pojeftinile u istoj meri. Lokacija, kvalitet gradnje, raspored prostorija, parking i mogućnost celogodišnjeg stanovanja i dalje značajno određuju vrednost objekta.
Kirije više nisu na prošlogodišnjem nivou
Promena odnosa ponude i potražnje još je vidljivija na tržištu zakupa. Stanovi koji su tokom prethodnih godina dostizali visoke mesečne rente sada se nude po znatno pristupačnijim cenama. To je posebno primetno kod jednosobnih stanova u delovima Budve koji su ranije imali snažnu tražnju među strancima i studentima.
Prema podacima koje iznosi Ranković, jednosobni stanovi u Rozinu i u blizini fakulteta, posebno u novogradnji ili među kvalitetnije opremljenim objektima, prethodnih godina izdavali su se za oko 700 do 750 evra mesečno. Sada se slični stanovi mogu pronaći za približno 500 do 550 evra. Razlika od oko 200 evra mesečno za zakupca predstavlja značajno rasterećenje, naročito kod dugoročnog najma.
Za vlasnike nekretnina situacija je potpuno drugačija. Niža kirija znači manji prihod od izdavanja, pa se deo njih suočava sa potrebom da prilagodi očekivanja kako bi stan ostao izdat i van glavne turističke sezone. Jesen tako postaje period u kojem se realnije formiraju cene, jer je pritisak kratkoročnog turističkog najma manji.
Pad zakupnina ipak ne znači da je Budva odjednom postala jeftino mesto za život. Troškovi stanovanja i dalje zavise od mikrolokacije, starosti objekta i opremljenosti, dok su kvalitetni stanovi sa dobrim uslovima za život i dalje traženi. Promena je pre svega u tome što zakupci sada imaju nešto veći izbor i mogućnost da porede više ponuda.
Kuća za život ostaje retkost
Paradoks budvanskog tržišta ogleda se u tome što veća ponuda nekretnina ne rešava problem ljudi koji traže pravi porodični dom. Ko želi kuću sa dnevnim boravkom, više spavaćih soba, dvorištem i mirnim okruženjem, teško može da bira između velikog broja odgovarajućih objekata. Takve nekretnine čine mali deo ukupne ponude.
Razlog se nalazi u načinu na koji se Budva razvijala tokom prethodnih decenija. Gradnja je u velikoj meri bila usmerena na turizam, pa su mnogi objekti projektovani kao apartmani ili manje stambene jedinice namenjene sezonskom boravku. Čak su i postojeće kuće često dograđivane kako bi dobile dodatne apartmane, čime je njihov prvobitni porodični raspored postajao manje važan.
Zbog toga kupac koji želi da se sa porodicom trajno preseli u Budvu traži sasvim drugačiju vrstu nekretnine od investitora koji računa na turističko izdavanje. Potrebni su mu funkcionalan raspored, dovoljno prostora, privatnost, parking i pristup sadržajima koji su važni tokom cele godine. Takvih kuća nema mnogo, dok je građevinsko zemljište u atraktivnim zonama takođe ograničeno.
Upravo zato se može dogoditi da na tržištu istovremeno postoji višak određenih stanova i ozbiljan manjak drugih nekretnina. Budva trenutno ima mnogo apartmanskog prostora, ali znatno manje objekata koji odgovaraju klasičnom porodičnom životu. Naredni meseci pokazaće da li će niže cene zakupa i veća ponuda za prodaju doneti trajniju korekciju tržišta ili će se potražnja ponovo pojačati sa novom sezonom.
