Tržište nekretnina u Beogradu nastavlja uzlaznu putanju, a poslednji podaci pokazuju da je prosečna cena kvadrata viša za oko 350 evra u odnosu na isti period pre dve godine. Ono što je 2024. delovalo kao vrhunac, danas izgleda kao propuštena prilika.
Stan od 40 kvadrata, koji je pre dve godine mogao da se kupi za oko 120.000 evra, sada dostiže cenu od približno 134.000 evra. Ta razlika, iako na papiru deluje kao statistika, za kupce znači dodatne godine otplate ili veće kreditno opterećenje.
Prema podacima portala 4zida, prosečna oglašena cena stanova u Beogradu porasla je sa 3.000 evra po kvadratu početkom 2024. godine na 3.350 evra početkom 2026. To predstavlja rast od oko 11 odsto, u periodu kada su mnogi očekivali korekciju naniže.
Čekanje kao najskuplja strategija
Aleksandra Mihajlović sa portala 4zida navodi da su oni koji su čekali pad cena zapravo platili najvišu cenu. „Kupac koji je odložio odluku danas bi za isti stan izdvojio oko 14.000 evra više“, objašnjava ona.
Kada se tome doda prosečna kirija za jednosoban stan u Beogradu, koja se trenutno kreće oko 386 evra mesečno, dolazi se do dodatnih 4.600 evra godišnje. U zbiru, dvogodišnje čekanje moglo je da košta i do 23.000 evra – kroz skuplji kvadrat i plaćenu kiriju.
Ekonomista Veljko M. Mijušković sa Ekonomski fakultet u Beogradu ističe da se u takvim situacijama često zanemaruje trošak vremena. „Na godišnjem nivou gubitak može iznositi između pet i deset odsto vrednosti stana, u zavisnosti od rasta cena, visine kirije i kamatnih stopa“, kaže on.
Na tržištu je trenutno aktivno oko 9.500 oglasa za prodaju stanova u Beogradu, ali je ponuda pristupačnih nekretnina znatno manja. Stanova do 80.000 evra ima oko 400, do 100.000 evra oko 880, dok je u cenovnom rangu do 120.000 evra nešto više od 1.500 oglasa.
To znači da je manje od deset odsto ukupne ponude realno dostupno kupcima sa nižim i srednjim budžetima. U takvim okolnostima formiraju se tri jasna profila kupaca.
Prvi su takozvani „večiti gledaoci“ – oni koji redovno prate oglase, imaju određena sredstva, ali čekaju „idealni trenutak“. Drugi su odlučni kupci koji su tokom prethodne godine iskoristili subvencije i državne olakšice za mlade i reagovali čim su se stekli uslovi. Treću, danas najbrojniju grupu, čine oni koji ne mogu da usklade želje i budžet – traže veću kvadraturu, noviju gradnju i bolju lokaciju, ali im tržište to ne dozvoljava.
Kredit ili kirija
Večita dilema podstanara ostaje ista: zadužiti se ili nastaviti sa iznajmljivanjem? Mijušković naglašava da je odgovor pre svega finansijski, ali i životni. Ako se planira dugoročni ostanak na istoj lokaciji, rata kredita u većini slučajeva predstavlja ulaganje u imovinu, dok je kirija trajni trošak bez povraćaja.
Međutim, iznajmljivanje može biti racionalnija opcija u situacijama kada je posao nestabilan, planira se preseljenje ili bi kredit ozbiljno opteretio kućni budžet. Banke danas nude stambene kredite, ali su kriterijumi stroži, a kamatne stope i dalje relativno visoke u poređenju sa periodom pre globalnog rasta inflacije.
Psihološki faktori takođe igraju značajnu ulogu. Strah od pogrešne odluke, nada da će kamate pasti ili da će se pojaviti „savršena nekretnina“ često produžavaju čekanje. Ipak, poslednje dve godine pokazale su da tržište nije donelo korekciju kakvu su mnogi očekivali.
Tržište koje ne pokazuje znake hlađenja
Rast cena u prestonici posledica je kombinacije faktora: ograničene ponude novogradnje, visokih troškova gradnje, inflacije i stabilne potražnje. Iako je tempo rasta sporiji nego u periodu naglog skoka posle pandemije, trend i dalje ide naviše.
Za podstanare koji razmišljaju o kupovini, odluka više nije samo pitanje emocija, već hladne računice. Svaki mesec čekanja ima svoju cenu, a protekle dve godine pokazale su da tržište ne oprašta neodlučnost.
U gradu koji se ubrzano širi i menja, stan ostaje simbol sigurnosti, ali i sve veći finansijski izazov. Pitanje više nije da li su cene visoke, već koliko dugo kupci mogu da čekaju – i po koju cenu.
