Kupovina nekretnine u Evropi ne svodi se samo na cenu kvadrata. Poreske obaveze koje prate kupovinu, vlasništvo, izdavanje i kasniju prodaju mogu značajno povećati ukupne troškove investicije, zbog čega sve više kupaca pažljivo analizira poreske sisteme različitih država pre donošenja konačne odluke.
Razlike među evropskim zemljama su velike, a upravo porez na prenos nekretnina često predstavlja jedan od najvećih jednokratnih troškova prilikom kupovine. Dok pojedine države naplaćuju dvocifrene poreske stope, druge su potpuno ukinule ovaj namet kako bi podstakle promet na tržištu nekretnina i privukle investitore.
Zbog toga stručnjaci upozoravaju da se isplativost kupovine ne može procenjivati isključivo prema prodajnoj ceni stana ili kuće. Ukupni troškovi, uključujući poreze i druge dažbine, često imaju presudan uticaj na konačnu vrednost investicije.
Pojedine zemlje uopšte ne naplaćuju porez na prenos
Među evropskim državama postoje značajne razlike kada je reč o porezu na prenos vlasništva nad nekretninama. Prema dostupnim analizama, Estonija i Češka ne naplaćuju ovaj porez, što ih svrstava među najpovoljnije destinacije za kupce kada je reč o početnim troškovima kupovine.
Vrlo nisko poresko opterećenje beleži i Litvanija, gde troškovi prenosa vlasništva iznose oko 0,4 odsto. Takav sistem omogućava kupcima da veći deo budžeta usmere na samu nekretninu ili njeno opremanje, umesto na dodatne administrativne troškove.
Sa druge strane evropske liste nalaze se države sa znatno višim stopama. Belgija prednjači sa porezom na prenos koji dostiže 12,5 odsto, dok slede Ujedinjeno Kraljevstvo sa maksimalnih 12 procenata, Holandija sa 10,4 i Luksemburg sa 10 odsto.
Visoko poresko opterećenje može značajno povećati iznos koji kupac mora da izdvoji odmah nakon zaključenja kupoprodaje. Upravo zato mnogi investitori pri izboru tržišta prvo analiziraju poreske propise, a tek potom cenu kvadrata.
Vlasništvo nad nekretninom donosi i druge obaveze
Troškovi ne završavaju kupovinom. Vlasnici nekretnina u većini evropskih zemalja plaćaju i godišnji porez na imovinu, dok dodatne obaveze mogu nastati ukoliko nekretninu izdaju ili je kasnije prodaju uz ostvarenu dobit.
Kipar i Malta izdvajaju se kao zemlje u kojima godišnji porez na imovinu ne postoji. Takav pristup čini ih privlačnim za deo kupaca koji planiraju dugoročno vlasništvo, posebno kada se uzmu u obzir i pogodniji uslovi oporezivanja dobiti ostvarene prodajom nekretnina.
Razlike su primetne i kod prihoda od izdavanja stanova i kuća. U pojedinim državama porezi na zakup mogu predstavljati značajan deo prihoda vlasnika, dok druge primenjuju znatno povoljnije poreske režime kako bi podstakle razvoj tržišta iznajmljivanja.
Zbog toga kupci koji planiraju da nekretninu koriste kao investiciju moraju da računaju na čitav niz troškova koji se javljaju tokom godina. Prihod od zakupa može izgledati privlačno, ali konačna zarada zavisi od poreskih pravila zemlje u kojoj se nekretnina nalazi.
Crna Gora u sredini evropske liste
Analize pokazuju da se Crna Gora nalazi između zemalja sa najnižim i najvišim poreskim opterećenjem. Porez na prenos nepokretnosti kreće se od tri do šest odsto, što je više nego u većini država regiona koje imaju niže stope, ali i dalje znatno manje u odnosu na Belgiju, Holandiju, Luksemburg ili Ujedinjeno Kraljevstvo.
Takav položaj znači da početni troškovi kupovine nisu među najnižima u Evropi, ali nisu ni na nivou tržišta koja važe za poreski najskuplja. Kupci zato prilikom planiranja budžeta moraju da uračunaju i ovaj izdatak, posebno kada je reč o vrednijim nekretninama.
Stručnjaci ističu da se dobra investicija ne meri isključivo cenom kvadrata. Važno je sagledati kompletno poresko opterećenje tokom čitavog perioda vlasništva, uključujući troškove kupovine, godišnje dažbine, izdavanje i eventualnu buduću prodaju.
Upravo zbog toga sve veći broj kupaca pre donošenja odluke detaljno upoređuje poreske sisteme različitih država. Ukupni finansijski troškovi često mogu imati veći uticaj na isplativost investicije nego sama početna cena nekretnine.
