Kada vlasnik odluči da proda stan, prvi korak često bude pregled oglasa u istom kraju. Međutim, cena koju prodavac traži nije nužno cena koju će kupac platiti. Mnogo pouzdaniju sliku daju realizovane kupoprodaje, uz poređenje kvadrature, lokacije, sprata, stanja nekretnine i drugih karakteristika. Zbog toga oglas treba posmatrati kao orijentir, a ne kao dokaz stvarne tržišne vrednosti.
Stan od 60 kvadrata u istoj zgradi može vredeti drugačije od drugog stana iste površine. Razliku mogu napraviti sprat, lift, terasa, orijentacija, pogled, raspored prostorija, parking i stanje objekta. Dodatno, renovirano kupatilo, nova stolarija ili kvalitetna izolacija mogu uticati na cenu, ali ne znače automatski da će vlasnik vratiti svaku uloženu sumu. Tržište vrednuje celinu nekretnine, a ne pojedinačne račune za renoviranje.
Zato poređenje sa jednim susednim stanom često vodi pogrešnom zaključku. Ako vlasnik traži 3.000 evra po kvadratu, to samo govori koliko želi da dobije. Tek kada se nekretnina proda može se videti koliko je kupac bio spreman da plati. Upravo je ta razlika važna kada se određuje realna početna cena za novi oglas.
Kod procene je zato korisnije pronaći više sličnih nekretnina nego se vezati za jedan primer. Što su stanovi sličniji po lokaciji, površini, starosti, spratu i stanju, poređenje je korisnije. Ako se uz to mogu proveriti ostvarene kupoprodajne cene, procena dobija mnogo čvršću osnovu. Takav pristup smanjuje rizik da stan bude ponuđen previsoko ili prenisko.
Zvanični podaci daju realniju sliku tržišta
Za ozbiljniju procenu mogu se koristiti podaci iz Registra cena nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda. U njemu se evidentiraju podaci o zaključenim prometima nepokretnosti, pa je moguće dobiti bolji uvid u ono što se na tržištu zaista dešava. Realizovane cene imaju veću težinu od oglašenih, jer predstavljaju završene transakcije. To je posebno važno u periodima kada prodavci postavljaju optimistične početne cene.
Prilikom poređenja treba voditi računa da se ne upoređuju samo kvadrati. Stan na četvrtom spratu bez lifta i stan na drugom spratu u istoj ulici mogu imati različitu tržišnu vrednost. Isto važi za nekretninu sa parkingom, terasom ili pogledom koji se razlikuje od susednih stanova. Lokacija jeste važna, ali sama po sebi nije dovoljna za preciznu procenu.
Oglasi ipak imaju svoju svrhu. Oni pokazuju koliko trenutno iznosi konkurentska ponuda i mogu pomoći vlasniku da formira početni raspon. Problem nastaje kada se tražene cene tretiraju kao konačna tržišna vrednost. Najbolja procena nastaje kombinovanjem aktuelne ponude i podataka o već realizovanim prodajama.
Staru cenu ne treba samo prepisati u današnje vreme
Posebna greška nastaje kada se vrednost stana procenjuje na osnovu prodaje koja se dogodila pre nekoliko godina. Cene nekretnina se menjaju, kao i kamatne stope, dostupnost kredita, ponuda stanova i kupovna moć. Zbog toga podatak o tome koliko je sličan stan koštao 2020. ili 2022. godine ne može sam po sebi pokazati njegovu današnju vrednost. Potrebno je uzeti u obzir promenu tržišnih uslova.
Za takve računice mogu se koristiti i indeksi kretanja cena. Oni mogu pokazati koliko se prosečna vrednost nekretnina promenila između dva perioda. Međutim, takav obračun predstavlja orijentacionu procenu, a ne dokaz da konkretan stan danas vredi baš toliko. Stanje objekta i specifične karakteristike nekretnine i dalje mogu značajno promeniti konačnu cenu.
To je posebno važno za vlasnike koji su stan kupili pre više godina. Rast prosečnih cena ne znači da je svaki stan poskupeo u istoj meri. Bolja lokacija, kvalitetnija zgrada ili renovirana unutrašnjost mogu uticati na rezultat, dok problemi sa instalacijama, vlagom ili održavanjem mogu imati suprotan efekat. Indeks pokazuje smer tržišta, dok konkretna nekretnina određuje koliko će taj trend vredeti u praksi.
Kada procena zahteva stručnjaka
Ako se prodaje nekretnina velike vrednosti ili postoji velika razlika između očekivanja vlasnika i tržišnih pokazatelja, stručna procena može biti korisna. Licencirani procenitelj može uzeti u obzir veći broj elemenata koji se teško procenjuju samo pregledom oglasa. To može biti naročito značajno kada se stan koristi kao obezbeđenje za kredit ili kada je potrebna dokumentovana procena vrednosti. Stručna procena nije isto što i procena „odokativno“ na osnovu nekoliko oglasa.
Vlasnici često u cenu uračunavaju i emotivnu vrednost. Stan u kojem su dugo živeli, novac uložen u renoviranje ili nameštaj po meri mogu za njih imati veliku važnost. Kupac, međutim, poredi tu nekretninu sa drugim dostupnim opcijama i računa koliko će još morati da uloži. Zbog toga lična procena vlasnika može biti znatno viša od tržišne.
Najrazumniji pristup je zato kombinovati nekoliko pokazatelja. Treba proveriti ostvarene prodaje sličnih stanova, pogledati aktuelnu konkurenciju i objektivno sagledati prednosti i nedostatke sopstvene nekretnine. Tek tada ima smisla odrediti cenu koja ostavlja prostor za pregovore, ali ne odbija ozbiljne kupce. Najskuplja greška može biti cena zasnovana na tuđem oglasu, a ne na stvarnom tržištu.
Na tržištu nekretnina ne postoji jedna cifra koja važi za sve stanove u istom kraju. Vrednost nastaje iz kombinacije lokacije, karakteristika nekretnine i trenutne ponude i tražnje. Zato komšijin oglas može biti koristan samo kao početna informacija, dok su realizovane kupoprodaje mnogo bolji pokazatelj onoga što kupci zaista plaćaju. Kada se ta razlika razume, mnogo je lakše postaviti cenu koja odgovara stvarnoj vrednosti stana.
