Kupci nekretnina često se iznenade kada uporede cenu dva stana u istoj zgradi i shvate da manji stan može imati znatno skuplji kvadrat od većeg. Iako su lokacija, sprat i kvalitet gradnje gotovo identični, razlika u ukupnoj računici može biti značajna. Na tržištu nekretnina već godinama postoji pravilo da manja kvadratura često donosi veću cenu po kvadratnom metru.
Razlika između malih i velikih stanova na istoj lokaciji može dostići i 20 do 30 odsto, a razlog uglavnom nije u opremljenosti ili položaju zgrade. Glavni faktor je odnos ponude i potražnje, jer mali stanovi odgovaraju mnogo širem krugu kupaca. Garsonjere i jednoiposobni stanovi posebno su traženi među mladima, investitorima i ljudima koji prvi put rešavaju stambeno pitanje.
Manji stanovi su privlačni i zbog niže ukupne cene, iako je cena svakog kvadrata viša. Kupac koji nema dovoljno sredstava za veći stan lakše će se odlučiti za nekretninu od 30 ili 40 kvadrata. Istovremeno, takvi stanovi predstavljaju sigurniju investiciju jer se jednostavnije izdaju i brže pronalaze nove vlasnike.
Na tržištu se zato stvorio paradoks u kojem najveći stanovi imaju najveću ukupnu cenu, ali najmanju cenu po kvadratu. Garsonjere su često najskuplje kada se gleda kvadrat, dok veliki porodični stanovi gube deo te vrednosti zbog manje tražnje.
Jednoiposobni stanovi najtraženiji među kupcima
Iako su garsonjere veoma popularne, najveću pažnju kupaca poslednjih godina privlače jednoiposobni i manji dvosobni stanovi. Njihova prednost je u ravnoteži između pristupačne cene i praktičnosti za svakodnevni život. Takvi stanovi pružaju dovoljno prostora za jednu osobu ili par, ali istovremeno imaju dobar potencijal za izdavanje.
Za razliku od garsonjera koje su uglavnom namenjene pojedincima, stanovi sa odvojenom spavaćom sobom privlače širi krug zainteresovanih. Njih kupuju mladi parovi, roditelji za decu koja studiraju, ali i investitori koji žele stabilan prihod od rente. Upravo zbog te fleksibilnosti njihova tržišna vrednost ostaje visoka.
Najtraženiji segment tržišta trenutno su stanovi površine između 40 i 60 kvadratnih metara. Takve nekretnine predstavljaju kompromis između ograničenog budžeta i potrebe za funkcionalnim životnim prostorom. Kupci ih često biraju jer ukupna cena ostaje dostupnija nego kod velikih stanova, čak i kada je kvadrat skuplji.
Dodatnu vrednost malim i srednjim stanovima daje njihova likvidnost. Nekretnina koja se lako prodaje ili izdaje predstavlja sigurniju investiciju u periodima kada se tržište menja. Zbog toga investitori i dalje veliku pažnju posvećuju upravo ovom delu ponude.
Manjak malih stanova dodatno podiže cene
Iako postoji velika potražnja za manjim stanovima, njihova ponuda u novogradnji nije uvek dovoljna. Jedan od razloga su urbanistički uslovi koji investitorima nameću određena ograničenja prilikom projektovanja objekata. Poseban problem predstavlja potreba za obezbeđivanjem dovoljnog broja parking mesta, što na manjim parcelama može smanjiti broj stanova koji se mogu izgraditi.
Zbog toga investitori često biraju da grade veće stanove koji bolje odgovaraju tehničkim uslovima parcele. Posledica je manji broj garsonjera i veoma malih stanova na tržištu, iako interesovanje kupaca za njima ostaje visoko. Kada je ponuda ograničena, cena prirodno raste.
Dodatna soba takođe značajno utiče na vrednost nekretnine. Kupci ne plaćaju samo dodatne kvadratne metre, već i veću funkcionalnost koju donosi odvojena spavaća soba, prostor za rad ili privatnost članova domaćinstva. Zbog toga prelazak sa manjeg jednosobnog na veći stan često donosi povećanje cene koje je veće od same razlike u površini.
Stručnjaci procenjuju da jedna dodatna soba može povećati vrednost stana za desetine hiljada evra, posebno na atraktivnim lokacijama. Ipak, to ne znači da veći stanovi uvek predstavljaju bolju kupovinu. Za mnoge kupce i dalje je najvažnije da nekretnina odgovara njihovim finansijskim mogućnostima i potrebama.
Na tržištu nekretnina zato i dalje važi jednostavno pravilo: manji stanovi često imaju veću cenu po kvadratu, ali njihova tražnja čini ih jednom od najstabilnijih investicija. Bez obzira na promene cena i kamatnih stopa, funkcionalne nekretnine manjih dimenzija ostaju među najtraženijim izborima kupaca.
