Rast cena zakupa nekretnina poslednjih godina nije povećao samo troškove stanovanja već je značajno uvećao i prihode države od poreza. Novi podaci Poreske uprave Federacije Bosne i Hercegovine pokazuju da je naplata poreza na prihode od imovine i imovinskih prava u proteklih šest godina porasla za više od 130 odsto, dok je najveći deo novca prikupljen u Kantonu Sarajevo.
Od 2020. do kraja 2025. godine po ovom osnovu naplaćeno je ukupno 61,2 miliona konvertibilnih maraka, što potvrđuje da rast tržišta nekretnina ima direktan uticaj i na javne prihode. Istovremeno, nadležne institucije pripremaju nova pravila koja bi trebalo dodatno da unaprede kontrolu prijavljivanja prihoda od izdavanja stanova.
Više kirije povećale poreske prihode
Podaci Poreske uprave pokazuju da je 2020. godine naplaćeno 5,82 miliona konvertibilnih maraka poreza na prihode od imovine i imovinskih prava. U godinama koje su usledile prihodi su rasli gotovo bez prekida, prateći snažan rast cena zakupa širom Federacije BiH. Najizraženiji skok zabeležen je 2022. godine, kada je naplata povećana za više od 56 odsto u odnosu na prethodnu godinu.
Rast se nastavio i tokom 2023. i 2024. godine, dok je u 2025. evidentiran tek blag pad od oko 2,4 odsto. Uprkos tome, ukupni prihod ostao je na visokom nivou, što pokazuje da tržište zakupa i dalje ostvaruje značajan promet. Veće kirije direktno su povećale poresku osnovicu, pa je država prikupila više novca i bez značajnog povećanja broja poreskih obveznika.
Zanimljivo je da broj prijavljenih prihoda nije pratio isti tempo rasta. Tokom 2020. godine podneto je nešto više od 18.000 prijava, dok je 2025. taj broj dostigao gotovo 19.800, što predstavlja rast od približno deset procenata. To ukazuje da je glavni razlog većih poreskih prihoda pre svega rast cena zakupa, a ne nagli porast broja stanodavaca koji prijavljuju prihod.
Takav trend potvrđuje koliko promene na tržištu nekretnina utiču i na javne finansije. Kada zakupnine rastu, raste i iznos poreza koji se obračunava na prijavljene prihode, pa efekti postaju vidljivi i u budžetskim prihodima.
Fiskalni računi i nova pravila
Poreska uprava Federacije BiH najavila je da bi od naredne godine trebalo da počne primena novog Zakona o fiskalizaciji transakcija. Prema predloženim pravilima, fizička lica koja izdaju stanove u zakup biće u obavezi da izdaju fiskalne račune. Na taj način država želi da poveća transparentnost poslovanja i unapredi naplatu poreza.
Nadležni očekuju da će novi sistem olakšati praćenje prihoda od izdavanja nekretnina i smanjiti prostor za neprijavljeno poslovanje. Digitalizacija poreskih procesa poslednjih godina postala je jedan od glavnih pravaca reformi u regionu, a tržište zakupa predstavlja važan segment tih promena. Uvođenje fiskalnih računa trebalo bi da omogući preciznije evidentiranje svih transakcija.
Najveći deo poreskih prihoda ostvaren je u Kantonu Sarajevo, gde je tokom šest godina naplaćeno 36,18 miliona konvertibilnih maraka, odnosno gotovo 60 procenata ukupnog iznosa u Federaciji BiH. Slede Zeničko-dobojski i Hercegovačko-neretvanski kanton, dok je najmanji prihod zabeležen u Bosansko-podrinjskom kantonu, gde je ukupna naplata bila manja od 70.000 konvertibilnih maraka.
Velike razlike među kantonima odražavaju razvijenost lokalnog tržišta nekretnina i potražnju za zakupom. Urbani centri sa većim brojem stanovnika, razvijenim poslovnim sektorom i većom koncentracijom studenata tradicionalno beleže i najveći promet na tržištu iznajmljivanja.
Kako se oporezuje zakup u Srbiji
U Srbiji se prihodi ostvareni izdavanjem nekretnina takođe oporezuju, ali zakupodavci za sada nemaju obavezu izdavanja fiskalnih računa. Važeći propisi zakup nepokretnosti ne svrstavaju među transakcije koje podležu fiskalizaciji, pa se poreske obaveze izvršavaju kroz prijavu prihoda Poreskoj upravi.
Građani koji izdaju stanove dužni su da prijave ostvarenu zaradu, pri čemu se poreska osnovica umanjuje za normirane troškove od 25 procenata. Na preostali iznos obračunava se porez po stopi od 20 procenata, što u praksi znači efektivno poresko opterećenje od oko 15 procenata bruto zakupnine. U pojedinim situacijama mogu postojati i dodatne poreske obaveze, u zavisnosti od vrste prihoda.
I na domaćem tržištu poslednjih godina zabeležen je snažan rast cena zakupa, posebno u Beogradu i Novom Sadu. Više kirije povećale su i poresku osnovicu za vlasnike koji uredno prijavljuju prihode, dok su državne institucije pojačale kontrolu i razmenu podataka kako bi smanjile broj neprijavljenih zakupa. Za sada nema najava da bi izdavanje fiskalnih računa za zakup stanova moglo biti uvedeno i u Srbiji.
Razvoj tržišta nekretnina pokazuje da promene cena imaju mnogo širi uticaj od samih zakupaca i vlasnika stanova. Pored toga što određuju troškove stanovanja, one direktno utiču i na poreske prihode, zbog čega će način oporezivanja zakupa i u narednom periodu ostati važna tema za vlasnike nekretnina, zakupce i državne institucije.
