Kupovina stana u starogradnji često se posmatra isključivo kroz cenu nekretnine, dok značajan broj građana zanemaruje poreske pogodnosti koje mogu umanjiti ukupne troškove. Iako se pri kupovini novogradnje primenjuje mogućnost povraćaja PDV-a, za prvi stan u starogradnji postoje drugačije olakšice koje, pod određenim uslovima, mogu značiti potpuno ili delimično oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava.
Na promet stanova i kuća u starogradnji obračunava se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto, dok se kod novogradnje plaća PDV od 10 odsto. Upravo zbog toga mnogi kupci smatraju da su pogodnosti rezervisane isključivo za nove stanove, iako zakon predviđa značajne olakšice i za određenu grupu kupaca polovnih nekretnina.
Pravnici upozoravaju da se veliki broj građana sa ovim pravilima upozna tek nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora. Kada se propuste zakonski rokovi ili ne podnese odgovarajuća dokumentacija, pravo na poresku pogodnost može biti izgubljeno, bez mogućnosti naknadnog ostvarivanja.
Ko ima pravo na oslobađanje od poreza
Pravo na oslobađanje namenjeno je kupcima koji prvi put stiču stan ili porodičnu kuću u starogradnji i ispunjavaju zakonom propisane uslove. Jedan od najvažnijih kriterijuma jeste da kupac od 1. jula 2006. godine nije bio vlasnik druge odgovarajuće nepokretnosti, niti je ranije koristio poreske pogodnosti za rešavanje prvog stambenog pitanja.
Kupac može biti oslobođen plaćanja poreza za 40 kvadratnih metara, dok se površina može uvećati za dodatnih 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva koji ispunjava propisane uslove. Na taj način porodice mogu ostvariti znatno veću poresku olakšicu prilikom kupovine većeg stana.
Neophodno je i da kupac u trenutku zaključenja ugovora bude državljanin Srbije sa prijavljenim prebivalištem u zemlji. Pored toga, članovi domaćinstva koji se uračunavaju za dodatnu kvadraturu ne smeju prethodno biti korisnici iste poreske pogodnosti.
Kupci treba da imaju u vidu da se ova olakšica ne može kombinovati sa pravom na povraćaj PDV-a za prvi stan. Onaj ko je već koristio jednu od dve pogodnosti, bilo kao kupac ili kao član domaćinstva, ne može kasnije ostvariti drugu.
Rokovi i dokumentacija odlučuju o ostvarivanju prava
Za razliku od povraćaja PDV-a, kod starogradnje se porez ne vraća nakon kupovine. Kupac mora blagovremeno da se izjasni da želi da koristi pravo na oslobađanje i da potrebnu dokumentaciju dostavi u okviru postupka prijave poreza na prenos apsolutnih prava.
Poresko izjašnjenje se u najvećem broju slučajeva popunjava prilikom overe kupoprodajnog ugovora kod javnog beležnika. Istovremeno se potpisuje i odgovarajuća izjava kojom kupac, pod punom odgovornošću, potvrđuje da ispunjava sve zakonske uslove za korišćenje poreske olakšice.
Iako javni beležnici mogu dostaviti deo dokumentacije Poreskoj upravi zajedno sa ugovorom, u praksi se to ne dešava uvek. Zbog toga stručnjaci savetuju kupcima da sami provere da li je postupak pravilno pokrenut i da po potrebi neposredno kontaktiraju nadležnu poresku ispostavu.
Posebna pažnja potrebna je kada dokumentacija još nije kompletirana, a poresko rešenje bude doneto veoma brzo. U takvim situacijama preporučuje se da kupac odmah obavesti poreskog inspektora da je u toku pribavljanje potrebnih dokaza kako bi ostvario pravo na oslobađanje ili njegovo delimično korišćenje.
Kupovina sa suvlasnikom može smanjiti pogodnost
Dodatne nedoumice nastaju kada nekretninu zajednički kupuju dve ili više osoba. Prema aktuelnoj praksi poreskih organa, oslobađanje se obračunava prema vlasničkom udelu svakog kupca, što u pojedinim slučajevima umanjuje ukupnu poresku pogodnost.
Na primer, ako dve osobe kupuju stan sa jednakim suvlasničkim udelima, svaka može ostvariti oslobađanje za 20 kvadratnih metara, odnosno ukupno za 40 kvadrata. Za površinu koja prelazi taj iznos porez se plaća, osim ako postoje dodatni osnovi za uvećanje kvadrature po članovima domaćinstva.
Pravnici ukazuju da ovakvo tumačenje propisa dovodi suvlasnike u manje povoljan položaj u odnosu na kupce koji nekretninu stiču samostalno. Iako praksa postoji godinama, pojedini stručnjaci smatraju da ovakvo ograničenje nije izričito propisano samim zakonom.
Zbog toga se pre potpisivanja ugovora preporučuje detaljna analiza svih okolnosti, naročito kada više članova porodice planira zajedničku kupovinu stana. Pravovremena provera može sprečiti neočekivane poreske troškove nakon završetka kupoprodaje.
Ko snosi poresku obavezu i kada nastupa zastarelost
Osnovica za obračun poreza predstavlja cena navedena u kupoprodajnom ugovoru, osim kada poreski organ proceni da je ona niža od tržišne vrednosti nekretnine. U tom slučaju, porez se može obračunati prema procenjenoj tržišnoj ceni.
Prema zakonu, formalni poreski obveznik je prodavac, jer ostvaruje prihod od prodaje nepokretnosti. Međutim, u praksi se ugovorom gotovo redovno predviđa da taj trošak preuzima kupac, pa je važno da sve obaveze budu jasno definisane pre overe ugovora. Ukoliko ugovorne strane ne regulišu ovo pitanje, obaveza plaćanja ostaje na prodavcu. Istovremeno, ništa ne sprečava strane da sporazumno podele ovaj trošak ili ga rasporede na drugačiji način, ukoliko se o tome izričito dogovore.
Pravo države da utvrdi i naplati porez zastareva u roku od pet godina, računajući od početka godine koja sledi nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora. Svaka radnja Poreske uprave prekida tok zastarelosti i pokreće novi rok, dok apsolutna zastarelost nastupa nakon deset godina, kada država više nema pravo da utvrđuje niti naplaćuje ovu poresku obavezu.
